En lantbruksfastighet kan vara värd flera miljoner samtidigt som det inte finns särskilt mycket pengar på kontot. Värdet sitter i bostaden, marken, skogen och byggnaderna.
För den som redan äger fastigheten kan det därför finnas möjlighet att låna mer med fastigheten som säkerhet. Det kan vara ett sätt att få fram pengar till exempelvis renovering, mer mark eller investeringar i verksamheten. Banker som Handelsbanken och Swedbank anger att lån på skogs- och lantbruksfastigheter kan ges med fastigheten som säkerhet, i vissa fall upp till 75 procent av värdet. Hur mycket som faktiskt går att låna bedöms individuellt.
Du kan äga mycket utan att ha pengar på kontot
Det här är ganska typiskt för fastighetsägande.
Du kanske äger en gård som är värd 6 miljoner kronor, men pengarna går förstås inte att använda så länge de sitter bundna i fastigheten. Samtidigt kan ett tak behöva bytas eller ett markområde bredvid komma ut till försäljning.
Har du relativt små lån sedan tidigare kan det finnas ett värde i fastigheten som går att använda som säkerhet för ett nytt lån.
För fastigheter används pantbrev som säkerhet för lån. Pantbrevet visar att det finns en inteckning i fastigheten och kan lämnas som säkerhet till långivaren.
Hur mycket går det att låna på en lantbruksfastighet?
Två siffror är särskilt intressanta: vad fastigheten är värd och hur stora lån som redan finns.
Anta att en lantbruksfastighet värderas till 6 miljoner kronor och att det finns lån på 2,5 miljoner.
Skillnaden är 3,5 miljoner kronor. Det betyder däremot inte att ägaren automatiskt kan låna ytterligare 3,5 miljoner.
Banken sätter en gräns för hur stor del av värdet den är beredd att låna mot. Handelsbanken och Swedbank anger för närvarande upp till 75 procents belåning för vissa lån på skogs- och lantbruksfastigheter. Banken tittar samtidigt på bland annat återbetalningsförmågan och det enskilda objektet.
Med ett värde på 6 miljoner skulle 75 procent motsvara 4,5 miljoner. Finns redan 2,5 miljoner i lån återstår i teorin 2 miljoner upp till den nivån.
I praktiken kan banken landa betydligt lägre.
När kan det vara vettigt att låna mer?
Att öka lånet kan vara rimligt när pengarna används till något som fastigheten eller verksamheten faktiskt behöver.
Det kan exempelvis handla om att:
- köpa mer mark
- byta tak eller renovera ekonomibyggnader
- bygga en maskinhall
- göra om eller bygga till
- köpa utrustning
- investera i verksamheten
- lösa betydligt dyrare lån
Banker erbjuder lån på lantbruksfastigheter både för köp och för om- och tillbyggnader, medan maskiner och annan utrustning också kan ha egna lånelösningar.
Men användningen av pengarna spelar stor roll även för dig som ägare.
Att låna 700 000 kronor för en investering som ger lägre kostnader eller högre intäkter är en helt annan sak än att låna samma summa för att täcka återkommande underskott.
Grannens mark är till salu – men pengarna saknas
Det kan gå snabbt när ett intressant markområde blir till salu.
Anta att grannen vill sälja ett skifte för 800 000 kronor. Du vill köpa, men har inte 800 000 kronor i likvida medel.
Samtidigt äger du redan en fastighet med ett betydligt högre värde än de lån som finns på den.
I ett sådant läge kan möjligheten att belåna lantbruksfastighet vara värd att undersöka. Banken behöver då bedöma både det befintliga värdet, nuvarande skulder och hur ekonomin ser ut efter att det nya lånet lagts till.
Det kan vara ett bättre alternativ än att sälja andra tillgångar enbart för att få fram pengar till markköpet.
Renovering är inte alltid bara en kostnad
På en äldre gård kommer underhåll förr eller senare.
Ett tak som börjar läcka blir inte billigare av att vänta. Detsamma gäller problem med dränering, el eller byggnader som behöver rustas för att kunna fortsätta användas.
Vissa åtgärder handlar främst om att skydda det värde som redan finns. Andra kan förbättra verksamheten.
En ny maskinhall kanske minskar slitaget på dyr utrustning. En ombyggd ekonomibyggnad kan skapa möjlighet till uthyrning. Bättre dränering kan göra mark mer användbar.
Då blir frågan inte bara vad lånet kostar, utan vad som händer om investeringen inte görs.
Vad kostar det att öka lånet?
Extra låneutrymme kan kännas som tillgängliga pengar. Det är bättre att se det som en ny månadskostnad.
Lånar du ytterligare 1 miljon kronor innebär 4 procents ränta 40 000 kronor i ränta per år före eventuell skatteeffekt och amortering.
Vid 6 procents ränta blir samma kostnad 60 000 kronor.
En skillnad på ett par procentenheter blir alltså snabbt märkbar när lånebeloppen är stora.
Därför bör kalkylen fungera även med en ränta som är högre än den du erbjuds när lånet tas.
Fastigheten kan vara värd mer än när du köpte den
Den som har ägt sin gård länge kan sitta i en helt annan situation än vid köpet.
Lån kan ha amorterats. Mark och skog kan ha förändrats i värde. Byggnader kan ha renoverats eller verksamheten utvecklats.
Därför kan en ny värdering ge en annan bild av belåningsgraden än den du får genom att bara jämföra dagens skuld med det gamla inköpspriset.
Säg att du köpte fastigheten för 3,5 miljoner kronor och idag har 2 miljoner kvar i lån. Om en aktuell värdering visar ett värde på 5,5 miljoner ser bankens säkerhet helt annorlunda ut än den gjorde när du köpte.
Det betyder fortfarande inte att banken automatiskt säger ja till ett större lån. Men det kan finnas mer utrymme än du trodde.
När är mer lån en dålig idé?
Fastighetsvärdet löser inte alla problem.
Om verksamheten löpande gör av med mer pengar än den drar in bör ett nytt lån inte förväxlas med en lösning. Det kan i stället skjuta problemet framför dig och samtidigt lägga till ränta och amortering.
Var också försiktig om kalkylen kräver optimistiska antaganden.
Om investeringen bara fungerar om skörden blir perfekt, räntan sjunker och en framtida hyresgäst betalar mer än du egentligen vet att marknaden klarar, är marginalen för liten.
Samma sak gäller om fastigheten redan är högt belånad. Ju mer skuld som läggs ovanpå den gamla, desto känsligare blir ekonomin för högre räntor eller lägre inkomster.
Räkna på den nya skulden – inte bara på fastighetsvärdet
Det är lätt att börja med frågan: Hur mycket kan jag låna?
Börja hellre med: Hur mycket mer skuld klarar jag?
Om du funderar på att låna 800 000 kronor, räkna på kostnaden vid flera räntenivåer. Lägg till eventuell amortering och se hur mycket pengar som finns kvar under ett normalt år.
Räkna sedan på ett sämre år.
Marken, skogen och byggnaderna kan ge ett stort värde på papperet. Men räntan betalas med pengar som faktiskt kommer in.
En lågt belånad lantbruksfastighet kan ge ett rejält ekonomiskt handlingsutrymme. Det utrymmet är som mest användbart när det används till något som gör fastigheten bättre, stärker verksamheten eller löser ett verkligt behov – utan att den nya skulden blir tyngre än ekonomin klarar.
